เมื่อมีนักธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ก็จะเห็น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ อยู่คู่กันเหมือนเป็นปาท่องโก๋ ซึ่งเป็นงานที่นิยมทำทั้งเป็นอาชีพเสริมและทำจริงจัง โดยประสานงานสรรหาผู้ซื้อหรือผู้ขายบ้าน ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ตามที่เจ้าของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์สนใจ กระทั่งบรรลุเป้าหมายมีการซื้อขายสำเร็จ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็อาจได้รับค่าตอบแทนแต่ละครั้งสูงลิ่ว
และแน่นอนว่าเมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ มีรายได้จากการประสานงานซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษี โดยหลักการเสียภาษีสำหรับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดาและนิติบุคคลจะแตกต่างกัน ดังสามารถอธิบายได้จากบรรทัดต่อจากนี้
ประเภทของนายหน้าอสังหาริมทรัพย์
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ สามารถแบ่งได้เป็น 4 ประเภท ได้แก่
1.นายหน้าท้องถิ่น เป็นกลุ่มที่มีผู้นิยมทำเป็นจำนวนมากที่สุด จะมีความน่าเชื่อถือเนื่องจากเป็นคนพื้นที่ โดยอาจจะเป็นนายหน้าให้กับเพื่อน ญาติ คนรู้จักเป็นส่วนใหญ่ แล้วติดต่อกับผู้ซื้อหรือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ได้โดยตรง
2.นายหน้าโครงการ เป็นนายหน้าที่ทำงานในรูปแบบบริษัทหรือนิติบุคคล ซึ่งจะทำงานเป็นทีม ทำงานเป็นระบบและบริหารงานอย่างจริงจัง
3.นายหน้าโบรกเกอร์ เป็นนายหน้าในรูปแบบนิติบุคคล ไม่ได้ทำงานด้วยตัวเอง แต่จะใช้ระบบบริหารพนักงานขายให้เข้ามาทำหน้าที่ขายแทน
4.นายหน้าร่วม หรือ Co-Broker เป็นนายหน้าจากทั้งฝั่งผู้ซื้อและผู้ขาย โดยทั้งสองฝ่ายจะทำการตกลงแบ่งค่าคอมมิชชั่นระหว่างกันเพื่อให้ปิดการขายได้สำเร็จ
หน้าที่ของ นายหน้าอสังหาริมทรัพย์
นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ หรือที่นิยมเรียก “เอเจนท์” คือตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขายที่มีหน้าที่ทำธุรกรรมต่างๆ ตั้งแต่ช่วยเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อละผู้ขาย
(คู่สัญญา) กระทั่งตกลงซื้อขายเป็นอันเสร็จเรียบร้อยก็จะได้เงินเปอร์เซ็นต์จากการเป็นตัวกลางดำเนินการอยู่ที่ 2-4% [AS2] จากราคาขายอสังหาริมทรัพย์ และเงื่อนไขที่ทำสัญญากันไว้ โดยมีหน้าที่หลักดังนี้
1.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฝั่งผู้ขาย/ผู้ให้เช่า
– ทำการประกาศขายหรือให้เช่าตามช่องทางต่างๆ เพื่อให้ได้ผู้สนใจซื้อหรือเช่า
– ให้ข้อมูลที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ได้ถูกต้องครบถ้วนแก่ผู้ซื้อ
– รับนัดหมายผู้ที่สนใจจะซื้อ/เช่า และพาชมสถานที่จริง
– จัดการธุรกรรมเอกสาร เซ็นสัญญาซื้อ-ขายให้แก่ผู้ขาย
– เมื่อทำการซื้อขาย/ปล่อยเช่า จนเซ็นสัญญาสำเร็จเรียบร้อย นายหน้าจึงได้รับค่าตอบแทน
2.นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ฝั่งผู้ซื้อ/จะเช่า
– ค้นหาและเสนอรายการอสังหาริมทรัพย์ ให้ลูกค้าเลือกเพื่อซื้อหรือเช่า
– ติดต่อเสนอซื้อหรือขอเช่ากับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจ
– สามารถให้คำปรึกษาประกอบการตัดสินใจให้กับลูกค้าได้
– ประสานงานการนัดหมายเซ็นสัญญาระหว่างผู้ซื้อกับผู้ขาย
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย หักเท่าไรกันแน่!
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย เป็นภาษีที่เหล่าบรรดานายหน้าอสังหาริมทรัพย์มักถกเถียงกันว่า เมื่อได้รับเงินค่านายหน้าจะถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายอย่างไร หัก 3% หรือ 5% กันแน่! แตกต่างกันอย่างไร ดังนี้
| ผู้รับเงินได้ | หักภาษี ณ ที่จ่าย |
| บุคคลธรรมดา ทำเป็นงานเสริม ฟรีแลนซ์ | ค่านายหน้า เป็นเงินได้ 40(2) จะต้องหัก ณ ที่จ่ายตามอัตราก้าวหน้า และยื่นแบบนำส่งภาษี ภ.ง.ด.1 |
| นิติบุคคล | หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 3.0 (3%) |
| มูลนิธิหรือสมาคม (ไม่รวมถึงมูลนิธิหรือสมาคมที่ได้รับประกาศให้เป็นองค์การหรือสถานสาธารณกุศล) | หักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย ในอัตราร้อยละ 10.0 (10%) |
ทั้งนี้ สามารถอธิบายรายละเอียดเพิ่มเติมได้คือ
1.นิติบุคคลที่ได้รับค่านายหน้าจากนิติบุคคล ผู้จ่ายเงินมีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 3% แล้วนำส่งด้วย ภ.ง.ด.53 กรมสรรพากร ภายในวันที่ 7 ของเดือนถัดไป และสำหรับการยื่นผ่านช่องทางออนไลน์นั้นขยายระยะเวลาถึงวันที่ 15
2.นิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดา ที่อยู่ในไทยเกิน 183 วันในปีภาษี มีหน้าที่ต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตราก้าวหน้าตั้งแต่ 0-35% แต่ถ้าจ่ายเงินค่านายหน้าให้กับบุคคลธรรมดาที่ไม่อยู่ในประเทศไทย หรืออยู่ในไทยไม่ถึง 183 วันในปีภาษี ให้หักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 15%
ส่วนบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลจ่ายค่านายหน้าให้บุคคลธรรมดา จะไม่มีการหักภาษี ณ ที่จ่ายต่อกัน เนื่องจากผู้ที่สามารถหักภาษี ณ ที่จ่ายได้ ต้องมีสถานะเป็นนิติบุคคลเท่านั้น
ภาษีเงินได้
1.ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
สำหรับบุคคลธรรมดาทั่วไปที่ทำงานเสริมเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ เงินค่านายหน้าที่ได้รับจะต้องนำมาคำนวณรวมกับรายได้อื่นๆ เพื่อเสียภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ซึ่งค่านายหน้าถือเป็นเงินได้ประเภทที่ 2 มาตรา 40(2) โดยจะต่างจากคอมมิชชั่นที่นายหน้าสังกัดบริษัทได้รับจากบริษัท ลักษณะนี้จะเป็นเงินได้ประเภทที่ 1 (40(1))
สามารถหักค่าใช้จ่ายได้แบบเหมา 50% แต่เมื่อรวมกับเงินได้ประเภทที่ 1 แล้วสูงสุดไม่เกิน 100,000 บาท โดยวิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามสูตรคือ
(รายได้ – ค่าใช้จ่าย – ค่าลดหย่อน) x อัตราภาษี = ภาษีที่ต้องจ่าย
หลังจากนำรายได้หักลบด้วยค่าใช้จ่ายและค่าลดหย่อนแล้ว ให้นำยอดตัวเลขที่ได้มาคูณกับอัตราภาษีก้าวหน้าได้จากบทความ “รายได้จาก อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง”
2.ภาษีเงินได้นิติบุคคล
ส่วนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำธุรกิจในนามนิติบุคคล จะต้องมีหน้าที่จัดทำบัญชี งบการเงิน ภาษีให้ถูกต้องตามที่กฎหมายกำหนด และส่งให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้อง เช่นหากมีพนักงานที่จ่ายเป็นเงินเดือนประจำ ต้องขึ้นทะเบียนเป็นผู้ประกันตนกับประกันสังคม
รวมถึงปิดงบการเงิน แล้วใช้บริการผู้สอบบัญชีให้ตรวจสอบบัญชี ก่อนส่งให้กรมพัฒนาธุรกิจการค้า ตลอดจนจัดทำภาษีที่เกี่ยวข้อง เช่น ภาษีหัก ณ ที่จ่าย ภาษีมูลค่าเพิ่ม ส่งกรมสรรพากรทุกเดือน พร้อมกับยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคล
โดยวิธีการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล สามารถอ่านเพิ่มเติมได้จากบทความ “ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่บริษัทควรรู้!”
ภาษีมูลค่าเพิ่ม
เนื่องจากอาชีพนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการให้บริการ ดังนั้น เมื่อนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มีรายรับจากการให้บริการในส่วนนี้เกิน 1.8 ล้านบาทต่อปี จะต้องไปจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มไม่เกิน 30 วัน นับจากวันที่มีรายได้เกิน 1.8 ล้านบาท และนำส่งให้กรมสรรพากรทุกๆ เดือน นับตั้งแต่วันที่ยื่นจดทะเบียนภาษีมูลค่าเพิ่มเป็นต้นไป
โดยจะต้องนำส่งภาษีมูลค่าเพิ่ม 7% ยื่นรายการตามแบบ ภ.พ.30 พร้อมชำระภาษี (ถ้ามี) เป็นรายเดือนภาษีทุกเดือน ภายในวันนี้ 15 ของเดือนถัดไป และผ่านระบบออนไลน์ภายในวันที่ 23 ของเดือนถัดไป แต่กรณีลูกค้าจ่ายค่านายหน้าให้กับนายหน้าที่อยู่ต่างประเทศโดยหาลูกค้าในประเทศไทย ให้ลูกค้านำส่งภาษีมูลค่าเพิ่มอีก 7% ตามแบบ ภ.พ.36
ดังนั้น นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในนามบุคคลธรรมดา อย่ามองข้ามเรื่องของ “ภาษี” เพราะถือเป็นหน้าที่ของผู้มีรายได้ เมื่อมีรายได้ต้องยื่นภาษีให้ถูกต้องตามกฎหมายนั่นเอง
