เคยทราบหรือไม่ว่า ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่บุคคลธรรมดาหรือบริษัทซื้อขายอสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร ไม่เว้นแม้ว่าบริษัทที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่เยอะต้องการขายออกบ้างนั้น ตัวเลขภาษีไม่ใช่น้อยๆ และมีความซับซ้อนในการคำนวณภาษีเป็นอย่างมาก
ยิ่งถ้าเป็นบริษัทที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ ควรจะต้องทำความรู้จักกับภาษีอสังหาริมทรัพย์ให้ดี เพื่อนำมาใช้ในการวางแผนภาษี และจะช่วยลดภาระทางภาษีได้อย่างถูกกฎหมายด้วย
ทำความรู้จักกับอสังหาริมทรัพย์
อสังหาริมทรัพย์ หมายถึง ที่ดิน สิ่งปลูกสร้าง อย่างเช่นบ้าน อาคาร สำนักงาน โรงงานอุตสาหกรรม รวมถึงสิ่งอื่นที่อยู่ติดกับที่ดินไม่สามารถเคลื่อนที่ได้ เช่น ไม้ยืนต้น นอกจากนี้ทรัพย์ตามธรรมชาติที่ประกอบเป็นอันเดียวกับดิน เช่น แม่น้ำ บึง กรวด ทราย แร่ ที่อยู่ในอาณาเขตที่ดินนั้นจัดว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ด้วย รวมถึงสิทธิทั้งหลายที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ที่ดิน ซึ่งสามารถแบ่งอสังหาริมทรัพย์ออกได้ดังนี้
1.ที่ดิน ได้แก่ พื้นดินทั่วไป รวมทั้งภูเขา ห้วย หนอง คลอง บึง ลำน้ำ ทะเลสาบ เกาะและที่ชายทะเล
2.ทรัพย์ที่ติดกับที่ดิน ได้แก่ ไม้ยืนต้น อาคาร โรงเรือน หรือสิ่งก่อสร้างบนที่ดิน
ดังนั้น ถ้าหากมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน อาคาร กฎหมายกำหนดให้ต้องทำสัญญาหนังสือ ให้เป็นลายลักษณ์ เช่น โฉนด หรือทะเบียนที่ดินเป็นเอกสารที่แสดงความเป็นเจ้าของที่ดินแปลงนั้นๆ เนื่องจากทรัพย์สินเหล่านี้มีมูลค่าสูงจึงต้องมีกฎหมายเข้ามาควบคุม เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้
ภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทที่ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะ หรือประกอบกิจการอื่น ทั้งนิติบุคคล คณะบุคคล จะไม่ต้องเสีย “ภาษีมูลค่าเพิ่ม” แม้ว่าจะเป็นผู้ประกอบการจด VAT ก็ตาม เนื่องจากจะต้องเสีย “ภาษีธุรกิจเฉพาะ” แทน และผู้ประกอบการที่มีหน้าที่เสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ต้องยื่นคำขอจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะด้วยแบบคำขอ ภ.ธ.01 ภายใน 30 วันนับแต่วันเริ่มกิจการด้วย
ทั้งนี้ ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3% บวกกับภาษีสำหรับราชการส่วนท้องถิ่นอีกร้อยละ 10 ของภาษีธุรกิจเฉพาะ รวมเป็นร้อยละ 3.3 ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน ซึ่งบริษัทนิติบุคคลจะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะทันทีที่มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน โดยไม่ต้องดูเวลาการถือครองอสังหาริมทรัพย์
ภาษีค่าธรรมเนียมการโอน
ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ บริษัทผู้ขายจะต้องเสียภาษีค่าธรรมเนียมการโอน 2% จากราคาประเมินอสังหาริมทรัพย์หรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน ซึ่งแบ่งได้คือ
1.ราคาประเมิน เป็นราคากลางของอสังหาริมทรัพย์ที่รัฐบาลกำหนด เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคิดค่าธรรมเนียมและภาษีจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ โดยราคาประเมินที่ดินจะมีการปรับประเมินทุกๆ 4 ปี โดยกรมธนารักษ์
2.ราคาขายหรือราคาตลาด เป็นราคาที่ซื้อขายกันจริง ซึ่งจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทานของตลาดในแต่ละช่วง มีการปรับขึ้นลงตามภาวะค่าครองชีพ โดยส่วนใหญ่ราคาตลาดจะสูงกว่าราคาประเมิน
ภาษีหัก ณ ที่จ่าย สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
ภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ในส่วนของภาษีหัก ณ ที่จ่ายนั้น นิติบุคคลจะถูกหัก 1% ของราคาประเมินหรือราคาขาย แล้วแต่อย่างใดสูงกว่า โดยมีรายละเอียด หลักเกณฑ์วิธีการหักภาษี ณ ที่จ่ายดังนี้
1.ผู้มีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ ห้างหุ้นส่วน บริษัท สมาคม คณะบุคคล ซึ่งจ่ายเงินค่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้แก่บริษัทหรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
2.ผู้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย คือผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งได้แก่ บริษัท หรือห้างหุ้นส่วนนิติบุคคล
3.อัตราการหักภาษี ณ ที่จ่าย ผู้จ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องหักภาษีจากเงินที่จ่าย 1% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ของกรมที่ดิน แล้วแต่อย่างใดมากกว่า
โดยหักเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์ หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ และสามารถนำภาษีหัก ณ ที่จ่ายนี้มาเป็นเครดิตภาษีนิติบุคคลตอนสิ้นปีได้
ภาษีเงินได้นิติบุคคล สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์
บริษัทนิติบุคคลจะต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ตลอดทั้งปี ไปยื่นภาษีเงินได้นิติบุคคลช่วงสิ้นปี โดยวิธีการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล จะใช้สูตรคือ
(รายได้ – ค่าใช้จ่าย) = กำไรสุทธิ
หากเป็นธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือ Small and Medium Enterprises (“SMEs”) (ซึ่งจะเป็น SMEs ก็ต่อเมื่อทุนจดทะเบียนไม่เกิน 5 ล้านบาท และมีรายได้รวมไม่เกิน 30 ล้านบาทต่อปี) ให้นำกำไรสุทธิที่ได้มาคิดภาษีเปรียบเทียบตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล ดังนี้
กำไร 300,000 บาทแรก = ยกเว้นภาษี
กำไร 300,001 – 3 ล้าน = ภาษี 15%
กำไรมากกว่า 3 ล้านบาทขึ้นไป = ภาษี 20%
แต่ถ้าไม่เข้าเกณฑ์ดังกล่าว หรือธุรกิจ SMEs ให้จัดอยู่ในอัตราภาษีเท่ากับ 20% ตั้งแต่กำไรบาทแรก
ตัวอย่างเช่น
ขายอสังหาริมทรัพย์ทั้งปีได้เงิน (รายได้) 40,000,000 บาท
อสังหาริมทรัพย์ (ต้นทุน) 20,000,000 บาท
จากนั้นนำ 40,000,000 – 20,000,000 = 20,000,000 บาท (กำไรสุทธิ)
นำกำไรไปคิดภาษีเปรียบเทียบตามอัตราภาษีเงินได้นิติบุคคล (20%) = 4,000,000 บาท (ภาษีที่ต้องเสีย)
แต่ยอดภาษีเงินได้นิติบุคคลจากการขายอสังหาริมทรัพย์ 4,000,000 บาทที่คำนวณได้นี้ สามารถนำภาษีหัก ณ ที่จ่าย 1% ที่ถูกหักไว้ตอนโอนกรรมสิทธิ์ มาเป็นเครดิตหักลบได้ รวมถึงค่าใช้จ่ายอื่นๆ ของกิจการ สามารถนำมาหักเป็นค่าใช้จ่าย ทำให้ช่วยลดหย่อนภาษีได้อีก ซึ่งคุณสามารถศึกษาช่องทางประหยัดภาษีนิติบุคคลได้จากบทความ “ประหยัดภาษีนิติบุคคล ได้ยังไงบ้าง…ที่นี่มีคำตอบ”
สรุป… ตัวอย่างภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายทั้งหมด
จากตัวอย่างการคำนวณภาษีเงินได้นิติบุคคล ที่บริษัทอสังหาริมทรัพย์ต้องเสียในช่วงสิ้นปี เป็นภาษีจากการขายอสังหาริมทรัพย์เพียงส่วนหนึ่งเท่านั้น โดยหากคำนวณภาษีที่ต้องเสียทั้งหมด ทั้งภาษีค่าธรรมเนียมการโอน ภาษีธุรกิจเฉพาะ ภาษีหัก ณ ที่จ่าย และภาษีเงินได้นิติบุคคลแล้ว สามารถสรุปเป็นตัวอย่างได้ดังนี้
สมมุติ ราคาขายที่ตกลงกัน 8 ล้าน / ต้นทุน 4 ล้าน / ราคาประเมิน 5 ล้าน ให้คำนวณภาษีจากราคาขายที่ตกลงกัน เนื่องจากราคาขายสูงกว่า
1.ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% x 8,000,000 = 264,000
2.ถูกหัก ณ ที่จ่าย 1% x 8,000,000 = 80,000
3.ภาษีค่าธรรมเนียมการโอน 2% x 8,000,000 = 160,000
เสียภาษี ณ วันโอนที่ดิน = 504,000 บาท
4.นำไปคิดภาษีสิ้นปี 8,000,000 (รายได้) – 4,000,000 (ต้นทุน) = 4,000,000 (กำไรสุทธิ) x 20% = 800,000 – 80,000 (ภาษีหัก ณ ที่จ่าย) = 720,000 บาท (ภาษีสิ้นปีที่ต้องเสีย)
สรุป : ภาษีทั้งหมดที่เสียไป 720,000 + 504,000 = 1,224,000 บาท
แต่ทั้งนี้อาจประหยัดภาษีได้เพิ่มขึ้น หากมีค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่สามารถนำมาใช้เป็นค่าใช้จ่ายทางภาษีได้ เช่น ค่าจ้างพนักงาน ค่าน้ำมันรถ ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าเช่า ค่าจ้างทำบัญชี ตรวจสอบบัญชี (เนื่องจากเป็นธุรกิจที่มีรายรับสูงมาก จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องใช้บริการสำนักงานบัญชีเพื่อความถูกต้อง) จะช่วยให้กิจการจ่ายภาษีน้อยลงได้นั่นเอง
